El Banco de España pone el foco en el valor de los pisos hipotecados

Uno de los problemas que obligó al rescate europeo de la banca española fue que los inversores desconfiaban de los datos oficiales sobre el tamaño de la indigestión inmobiliaria que padecían las entidades tras la explosión de la burbuja. Para subsanarlo, el Gobierno y el Banco de España adoptaron diferentes medidas para forzar a las entidades a reconocer y aflorar la auténtica carga de ladrillos que padecían. Y pese a que lo peor ha quedado atrás, el organismo supervisor ha seguido adelante con esa estrategia: actualmente ha puesto el foco en los inmuebles sobre los que las entidades conceden las hipotecas y que constituyen la garantía de estos préstamos en caso de impago del cliente.

El organismo gobernado por Luis María Linde quiere asegurarse de que el balance de los bancos refleja fielmente el valor actualizado de esos pisos. Cuando estos inmuebles se devalúan, las entidades están obligadas a reservar unas provisiones genéricas para protegerse en el caso de que el préstamo caiga en impago, ya que eventualmente pueden tener que quedarse con el piso y este puede haber perdido valor, lo que le ocasionaría una pérdida. El problema es que estas provisiones penalizan la cuenta de resultados, con lo que los bancos pueden tener un incentivo perverso a no reconocer la devaluación de los inmuebles.

La normativa permite tasar estos pisos a través de un modelo de valoración automatizada (AVM, en sus siglas inglesas), es decir, mediante métodos estadísticos sin que sea necesaria la visita específica de cada inmueble por un técnico tasador. El supervisor los tiene bajo la lupa. «Notamos más presión del Banco de España en las valoraciones automatizadas de la cartera sana. Es bueno para el sector y para la independencia de las entidades de tasación», afirmó hace unos días Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación.

MUESTRA REPRESENTATIVA

Estos métodos automatizados calculan el valor según la evolución histórica de precios del mercado y el análisis de inmuebles comparables actuales con características similares al que se está revisando, tales como la localización, la superficie, la antigüedad o los equipamientos. La normativa exige que se realicen tasaciones completas sobre una muestra representativa de la cartera valorada estadísticamente para poder contrastar los resultados. «El Banco de España está poniendo el foco en los últimos meses en la calidad y precisión de este tipo de valoraciones», explican desde Sociedad de Tasación.

La banca tiene un incentivo perverso a esconder el deterioro del valor de las casas para evitar pérdidas

El Banco de España lo confirma: «La última revisión de la circular contable puso especial atención a la correcta valoración de las garantías de los préstamos y de los activos adjudicados, imponiendo condiciones duras a la posibilidad de utilizar procedimientos de valoración con métodos estadísticos frente a las tasaciones individuales completas, con requisitos como por ejemplo contrastar los resultados con una muestra de tasaciones individuales. Esos criterios exigentes de la circular son los que se están aplicando desde su entrada en vigor el año pasado».

CUATRO MILLONES AL AÑO

Se trata de una actividad de volúmenes relevantes. Las tasadoras realizaron valoraciones estadísticas de unos cuatro millones de inmuebles tanto en el 2015 como en el 2016, de los que en torno al 50% fueron efectuadas por Sociedad de Tasación. La firma estima que en los próximos años seguirá habiendo un «volumen importante» de estas operaciones. La morosidad y las ejecuciones hipotecarias van a la baja por la recuperación económica, con lo que en este segmento es probable que bajen las valoraciones. Pero el mercado inmobiliario está al alza, con el consiguiente aumento de las hipotecas concedidas, con lo que habrá más pisos con créditos al corriente de pagos que analizar.

Los registradores advierten de que el alza de precios es desigual por regiones y refleja agotamiento

Según el Instituto Nacional de Estadística, los bancos concedieron 281.328 hipotecas en el 2016, el 14% más, en su tercer alza anual consecutiva tras siete años de caídas. En el ejercicio, se produjeron 403.743 compraventas de viviendas, el 13,9% más y el dato más alto desde el 2011, según el Colegio de Registradores. El precio de los pisos aumentó el 5,7%, con lo que ha subido un 13,3% desde el mínimo del 2014 pero sigue un 25% más bajo que el máximo del 2007. Sin embargo, como ha advertido la organización, la subida de los precios tiene un «distinto comportamiento en función de las zonas geográficas, y parece mostrar un cierto grado de agotamiento». De ahí la importancia de que los balances de los bancos reflejen bien el valor de los inmuebles

elperiodico.com

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