El Banco de España llama a la intervención en el mercado del alquiler

La recuperación del mercado inmobiliario tras la crisis del año 2008 ha quedado en suspenso en el primer semestre de 2020 por el estallido de la crisis de la Covid-19. Pero el periodo comprendido entre 2014 y 2019, de subida de precios, mejora de las rentabilidades y repunte de las transacciones inmobiliarias, que analiza el Banco de España en un informe, fue, según la entidad, «expansivo», pero con unos indicadores de producción de viviendas que se situaron «en niveles relativamente moderados desde una perspectiva histórica». Y ello obedece fundamentalmente, afirma el Banco de España, al «débil crecimiento de la población». La recuperación del mercado de la vivienda no fue ni por asomo similar al ciclo alcista previo, cuya principal característica fue una desmesurada fabricación de inmuebles.

Pese a la corta duración del ciclo inmobiliario -de momento interrumpido- y la discreción de los indicadores, en términos generales, hay una serie de rasgos particulares que muestran el deterioro del acceso a la vivienda en los últimos ejercicios. Así el Banco de España afirma que «destaca el notable aumento acumulado de los precios de los alquileres», lo que responde, alega el Banco de España, a un incremento de la demanda de vivienda en alquiler, especialmente entre los jóvenes, «que no ha podido ser absorbido por la oferta». De acuerdo con la Encuesta Financiera de las Familias, entre los hogares cuyo cabeza de familia es menor de 35 años, el 43% vivía en régimen de alquiler en 2017 (último año disponible), frente al 24% de 2011.

«La mayor demanda de vivienda en régimen de alquiler entre los jóvenes responde a distintos factores relacionados con los cambios habidos tras la crisis iniciada en 2008 en la situación del mercado laboral y de crédito, así como en la fiscalidad de la vivienda», explica el Banco de España. De esta manera, el salario medio entre los más jóvenes en 2018 aún no había recuperado el nivel de 2008. A lo que hay que sumar el elevado paro juvenil y el trabajo a tiempo parcial, también superiores a los niveles pre-crisis. «Esta situación del mercado de trabajo ha dificultado las posibilidades que tienen los jóvenes de comprar viviendas», comenta el informe, que también hace referencia a la incertidumbre asociada a la situación del mercado de trabajo, que ha desincentivado las decisiones de los jóvenes de invertir en activos inmobiliarios, y les ha llevado a preferir alquilar. A ello se suma otro ingrediente: las entidades de crédito han aplicado condiciones más prudentes a la hora de conceder hipotecas. Y también afirma el Banco que los cambios en la fiscalidad de la vivienda introducidos tras la crisis financiera también habrían incrementado el atractivo del alquiler frente a la compra de vivienda.

«Además del fuerte aumento de la demanda de alquiler de los jóvenes, el repunte de los precios en este mercado también habría venido motivado por algunos factores de oferta», afirma también el informe del Banco de España: y es que el mercado del alquiler español es pequeño, dado que el régimen de tenencia en propiedad ha sido tradicionalmente más elevado.

Intervención pública

La conclusión del informe muestra que «durante los últimos años han aumentado las dificultades para el acceso a la vivienda para determinados colectivos, como los jóvenes, los hogares con rentas más bajas y los que residen en áreas metropolitanas». Y, de este modo, el Banco de España, afirma que «la intervención pública en el mercado del alquiler puede contribuir a aliviar estos problemas». De acuerdo con el documento, entre las distintas medidas que hay a disposición de los poderes públicos, las que parecen más efectivas a este fin son las que se centran en incrementar de manera estable la oferta de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables. Y ello, articulado con una combinación de estímulos al sector privado. Aunque no se aconsejan otro tipo de políticas, como los controles a los precios de los alquileres, como tenía en mente hacer el Gobierno antes del estallido de la pandemia.

Respecto a esta alternativa, el control de precios, de acuerdo con el Banco, si bien «presenta el atractivo de dirigirse de forma inmediata a los problemas de sobrecarga del alquiler en el gasto de ciertos colectivos y, en principio, no requiere nuevos recursos presupuestarios», «los controles de precios no atajan la principal causa subyacente al problema, que es la insuficiencia de la oferta para satisfacer la demanda, y, de hecho podrían generar una contracción adicional de la oferta en las áreas reguladas, como un incremento en el medio plazo de los precios fuera de estas áreas». De este modo, el Banco de España señala que la evidencia internacional disponible confirma el riesgo de aparición de efectos adversos potencialmente significativos, especialmente cuando los controles de precios se mantienen durante periodos prolongados.

El Banco de España también advierte de que la pandemia de la Covid-19 va a generar «un profundo efecto contractivo sobre las rentas y la actividad económica». Y, al mismo tiempo, llama a no mermar la seguridad jurídica del alquiler, puesto que ello desincentivaría «el necesario incremento de la oferta para absorber el aumento estructural de la demanda».

Crecimiento del precio de la vivienda

Pero la subida de los alquileres también ha venido acompañada de un incremento notable del precio de la vivienda en propiedad: el avance acumulado medio a nivel nacional desde los mínimos de 2014 hasta el cuarto trimestre de 2019 era de un 32% (y de un 26% en términos reales). Aunque la vivienda todavía se encuentra un 17% por debajo de su máximo histórico registrado en el tercer trimestre de 2007 (un 30% por debajo en términos reales).

La recuperación se ha caracterizado, en todo caso, por un nivel reducido de la financiación con crédito. De este modo, el volumen de las nuevas operaciones de crédito se situó en 2019 en los 42.000 millones de euros, lo que supone menos de la mitad del importe que se contabilizaba a principios de la primera década del siglo XX. Y ello se explica porque los jóvenes han comprado menos viviendas, cuando son ellos los que generalmente necesitan financiar un porcentaje más alto de la inversión en este tipo de activos.

Por ello, parece que el tirón en la vivienda ha tenido más que ver con una mayor importancia relativa de las operaciones de compra de vivienda realizadas por inversores con menores necesidades de financiar sus adquisiciones con recurso al crédito. Así, si entre 2004 y 2006, el 91% de las compras de casas se financiaban con recurso al crédito, entre 2014 y 2019 este porcentaje bajó al 67%

elcomercio

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